[Kiến thức] – Quy trình xây dựng nhà ở trọn gói A – Z

Xây nhà là chuyện cả đời, ý nói đến tầm quan trọng của việc xây dựng nhà ở hiện nay. Xây nhà ở rất phức tạp, yêu cầu cao về kĩ thuật và khả năng chịu lực của công trình. Bên cạnh đó xây nhà cũng đòi hỏi bạn phải có nguồn tài chính lớn, thời gian thi công lâu dài. Trong bài viết dưới đây, Xây dựng V-Home xin được chia sẻ kinh nghiệm về quy trình xây dựng nhà ở trọn gói từ khâu lên ý tưởng chuẩn bị cho đến khi nghiệm thu và bàn giao nhà cho chủ đầu tư. Hi vọng có thể giúp bạn nhẹ nhàng hơn trong quá trình xây dựng ngôi nhà mơ ước của mình.

Chuẩn bị xây nhà

Bởi xây nhà là việc quan trọng nên cần phải được lên kế hoạch xây dựng cụ thể. Bắt đầu từ những ý tưởng thiết kế kiến trúc, bạn định xây nhà gì?… tiếp đó là các bản vẽ kết cấu, bản vẽ thi công cụ thể chi tiết từng hạng mục. Bạn cũng cần phải có sự xin phép của cơ quan chức năng của nhà, tính toán dự trù tài chính và khối lượng nguyên vật liệu… Mục đích cuối cùng vẫn là để cho quá trình thi công và xây dựng nhà ở của mình suôn sẻ nhất.

Chọn mảnh đất xây nhà phù hợp

Chọn mảnh đất xây nhà phù hợp

Lựa chọn mảnh đất xây nhà cần phải được tính toán cẩn thận và kĩ lưỡng

Hiện nay, quỹ đất dành cho nhà ở đang ngày càng bị thu hẹp, nhất là tại các thành phố lớn và tập trung đông dân cư. Đó là lý do mà rất khó để một gia đình có thể tìm được một mảnh đất thật đẹp để xây nhà như mong muốn. Chính vì vậy, chúng ta hãy chỉ hướng đến sự phù hợp. Tùy vào từng gia đình mà khái niệm “phù hợp” sẽ là khác nhau, tuy nhiên, về cơ bản thì gia chủ nên lựa chọn mảnh đất xây nhà theo một số tiêu chí như:

  • Vị trí ngôi nhà gần hệ thống gian thông đi lại thuận tiện. Sẽ thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán.
  • Hướng nhà đẹp: theo quan niệm phong thủy thì hướng Nam và Đông Nam là hai hướng đẹp nhất để xây nhà.
  • Nếu là đất mua thì hãy cân đối khả năng tài chính của mình cho hợp lý.
  • Diện tích đất nên phù hợp với nhu cầu sử dụng

Không phải cứ mảnh đất to thì sẽ là mảnh đất đẹp bởi nếu bạn không bố trí hết công năng hay tiện ích thì việc đầu tư sẽ tốn kém vô ích và mật nhiều thời gian hơn. Vì vậy, không cần quá to, chỉ cần đủ với nhu cầu sử dụng. Kích thước lý tưởng nhất bạn nên lựa chọn là chiều rộng = 2/3 chiều dài mảnh đất.

Lên ý tưởng thiết kế ngôi nhà

Lên ý tưởng thiết kế ngôi nhà

Ý tưởng thiết kế giúp cho chủ nhà và chủ đầu tư có cái nhìn nhất quán

  • Bạn muốn ngôi nhà được thiết kế kiến trúc theo phòng cách gì?
  • Bạn định xây nhà tầng, nhà ngang hay nhà cấp 4…?
  • Bạn muốn các phòng phân bố ra sao?
  • Bạn muốn xây nhà mấy tầng và nhu cầu sử dụng không gian đến đâu?

Tất cả những câu hỏi này, bạn đều phải bàn bạc và cùng các thành viên trong gia đình tính toán cẩn thận.

Chủ nhà cũng có thể tham khảo các mẫu thiết kế nhà ở đẹp trên mạng internet, của đơn vị thi công mà chủ nhà đị thuê, nhận sự tư vấn từ các chuyên gia… Bạn sẽ có được câu trả lời ưng ý nhất trước khi ngồi lại cùng với nhà thầu xây dựng.

Xem thêm : 

Dự toán chi phí xây nhà

Dự toán chi phí xây nhà

Chủ đầu tư cần đảm bảo nguồn tài chính đầy đủ trước khi xây nhà để tránh gián đoạn

Sau khi đã thống nhất ý tưởng ban đầu, gia đình bạn cần phải cân nhắc đến vấn đề tài chính. Thông thường, các gia đình sẽ không thể tự mình áng chừng chi phí xây dựng nhà được vì có rất nhiều những hạng mục liên quan. Chính vì thế, hầu hết sẽ lựa chọn hỏi những người có kinh nghiệm trong việc này hoặc tốt nhất là liên hệ với các đơn vị thi công xây dựng để được tư vấn.

Nắm bắt được khả năng tài chính, chủ động điều chỉnh từ vốn tự có đến vốn vay hay huy động từ gia đình… sẽ giúp cho công trình của bạn được thông suốt, đúng tiến độ. Đồng thời, việc này giúp bạn kiểm soát chi phí tốt hơn, hạn chế lãng phí và tránh được tình trạng rút lõi công trình hay vung tay quá trán.

Kinh nghiệm dự toán chi phí xây dựng

  • Chủ đầu tư nên bàn bạc với những thành viên liên quan trong gia đình về các khoản chi phí, dự tính tổng chi phí và nên dự trù khoảng 10% cho kinh phí phát sinh như thay đổi thiết kếso với ban đầu, giá cả vật tư có thể bị thay đổi.
  • Thuê đơn vị xây dựng chuyên nghiệp bóc tách khối lượng công việc, chi phí từng hạng mục để đưa ra một con số gần chính xác nhất.

Lựa chọn thời điểm phủ hợp để xây nhà

Lựa chọn thời điểm phủ hợp để xây nhà

Thời gian xây nhà có ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng của công trình nhà ở

Thông thường hiện nay người ta thường lựa chọn thời điểm xây nhà theo tuổi của người đàn ông trụ cột trong gian đình. Ngoài ra, bạn cũng có thể căn cứ vào một số vấn đề như thời điểm nguồn tài chính đầy đủ và ổn định hay khoảng thời gian thời tiết thuận lợi trong năm (thường là từ tháng 8 đến tháng 12 vì lúc này mưa bão đã giảm, thời tiết ôn hòa dễ chịu và xây nhà xong có thể kịp về nhà mới đúng dịp Tết).

Xem phong thủy xây nhà

Xem phong thủy xây nhà

Ngôi nhà hợp phong thủy giúp mang lại nhiều tài lộc cho gia chủ

Ngoài việc chọn tuổi xem nhà, vấn đề phong thủy trong bố trí nhà cửa còn rất đa dạng. Đây được xem là một trong những vấn đề vô cùng quan trọng có thể ảnh hưởng đến tài lộc và sức khỏe của các thành viên trong gia đình. Chính vì vậy, bạn nên tìm một thầy phong thủy giỏi hoặc chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm để giúp bạn thiết kế và xây dựng căn nhà một cách hoàn hảo nhất cả về hình thái và tâm linh.

  • Lưu ý: Hãy tìm hiểu kỹ năng lực của những người bạn sẽ trao gửi niềm tin trong vấn đề này để tránh lâm vào cảnh tiền mất, tật mang nhé.

Thuê đơn vị thiết kế

Thuê đơn vị thiết kế

Việc thiết kế bản vẽ kiến trúc giúp công trình thực hiện nhanh gọn hạn chế sai sót.

Ngày nay, những kiểu nhà truyền thống đơn giản không đã không còn phổ biến, hầu hết các gia đình mong muốn có một không gian sống khoa học, tiện nghi và tiện ích, đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ và tối ưu không gian một cách hiệu quả. Chính vì vậy, nhu cầu sử dụng các dịch vụ thiết kế, thi công là hoàn toàn dễ hiểu và rất được khuyến khích. Trong một số trường hợp như nhà có diện tích trên 250m2, thiết kế trên 3 tầng, gia chủ bắt buộc phải thuê đơn vị thiết kế thi công đủ năng lực. Nếu tự làm sẽ bị quy vào hành vi vi phạm pháp luật vì có thể gây ra những vấn đề nguy hiểm.

Ưu điểm của thuê đơn vị thiết kế kiến trúc

  • Thể hiện được tốt nhất ý tưởng xây dựng căn nhà của gia chủ
  • Giúp bạn tính toán kết cấu nhà, bài trí và phân chia không gian hợp lý
  • Giúp bạn hình dung được cụ thể hình thái ngôi nhà trên các bản vẽ
  • Tiết kiệm được chi phí, thời gian xây dựng, hạn chế rủi ro và rắc rối cho gia chủ.

Lưu ý:

Trước khi thuê đơn vị thiết kế, bạn nên tham khảo nhiều mẫu nhà đẹp, tìm hiểu qua một vài phong cách được ưa chuộng để có thể sở hữu một căn nhà thực sự hoàn hảo.

Trước khi tiến hành xây dựng, bạn cần yêu cầu và ký thỏa thuận với các đơn vị thi công cử giám sát công trình có mặt tại những thời điểm quan trọng trong cả quá trình để khớp bản vẽ, kiểm tra và điều chỉnh thiết kế khi cần thiết.

Khảo sát địa chất công trình

Khảo sát địa chất công trình

Khảo sát địa chất giúp lựa chọn được loại móng nhà phù hợp

Đây là một công đoạn vô cùng quan trọng vì nó có ảnh hưởng đến độ vững chắc, bền bỉ của ngôi nhà trong thời gian sử dụng. Các đơn vị thi công thiết kế sẽ phải trực tiếp tiếp cần mặt bằng, khảo sát địa chất để đi đến quyết định lựa chọn loại móng nào, kết cấu nhà như thế nào là phù hợp và đảm bảo tải trọng, tránh lún sụt hoặc nứt gãy trong tương lai.

Xin cấp phép xây dựng

 

Xin cấp phép xây dựng

Chủ nhà cần có đầy đủ giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định

Đất là đất của bạn, nhà là bạn bỏ tiền ra xây, nhưng không phải bạn muốn xây là được xây mà phải được sự đồng ý của chính quyền địa phương hoặc những cơ quan có thẩm quyền. Nói dễ hiểu hơn là việc bạn bắt buộc phải làm nếu muốn xây nhà là xin cấp phép xây dựng. Cụ thể, quy trình thực hiện công đoạn này như sau:

  • Tìm hiểu tài liệu về các quy định xây dựng nhà ở dân dụng trên các trang mạng chính thức của bộ Xây dựng.
  • Sắp xếp thời gian trực tiếp đến các cơ quan chức năng  để xác nhận hoặc tìm hiểu cụ thể những thông tin cần thiết về quy định xây nhà trên địa bàn bạn đang sinh sống.

Tùy vào từng công trình có quy mô ra sao, vai trò thế nào mà sẽ có một đơn vị cấp giấy phép khác nhau, nên bạn hãy nghiên cứu kỹ để liên hệ và giải quyết vấn đề cho đúng người đúng việc.Tổng hợp để biết các quy định về độ cao của nhà, phần được phép nhô ra ngoài đường, phần diện tích đất được xây trong toàn bộ mặt bằng, những quy định về kiến trúc, hay tác động của việc xây nhà bạn đến các công trình xung quanh…

Nắm rõ các yêu cầu về hồ sơ thiết kế và những thứ cần chuẩn bị trong hồ sơ xin cấp phép. Theo quy định thì việc cấp phép của bạn sẽ được xử lý trong khoảng 15 ngày, nên bạn hãy sắp xếp công việc cho hợp lý để tránh lãng phí thời gian.

Thiết kế kiến trúc cho ngôi nhà

Thiết kế kiến trúc cho ngôi nhà

Ngôi nhà mẫu với thiết kế kiến trúc hiện đại

Ngoại thất – kiến trúc cho ngôi nhà bao gồm các hạng mục thiết kế như: Mặt tiền nhà, bố trí phân chia không gian phòng, khu vực cầu thang, sân vườn, ban công, giếng trời…

Kiến trúc sư có nhiệm vụ tư vấn cho chủ đầu tư vềcác định hướng thiết kế, phong cách kiến trúc và bố trí không gian phòng của ngôi nhà thế nào cho phù hợp với những yêu cầu ban đầu của chủ đầu tư mong muốn. Ngôi nhà thiết kế cần phải đảm bảo về tính thẩm mỹ, hài hoà về phong thuỷ, tính tiện nghi. Bên cạnh đó cần bám sát theo nhu cầu và khả năng tài chính của chủ nhà.
Từ những yếu tố sẵn có KTS sẽ lên ý tưởng tạo hình cho ngôi nhà và giải thích, tư vấn cho chủ nhà về ý tưởng thiết kế kiến trúc. Từ đó giúp chủ nhà có thể yên tâm hơn trong quá trình thi công ngôi nhà.

Lựa chọn nhà thầu thi công

Lựa chọn nhà thầu thi công

Chất lượng của công trình có liên quan chặt chẽ đến đơn vị thi công

Sau khi chủ đầu tư đồng ý về ý tưởng và bản vẽ kiến trúc cuối cùng mà KTS đã thống nhất. Công việc cần làm tiếp theo là lựa chọn đơn vị thi công có đủ năng lực để thực hiện dự án xây dựng. Chủ nhà có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

  • Thuê đơn vị thi công xây nhà trọn gói
    • Thường là một công ty về thiết kếvà thi công nhà ở trọn gói
  • Thuê đơn vị thi công chuyên về thi công trọn gói.
    • Đơn vị sử dụng bản vẽ thiết kế kiến trúc mà chủ đầu tư thuê ngoài từ một đơn vị thiết kế khác.

Tóm lại, chủ đầu tư nên tìm hiểu trước về các đơn vị thi công nhà ở để đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà diễn ra suôn sẻ không bị gián đoạn do nhà thầu năng lực kém hoặc không nhiệt tình để hoàn thành dự án.

Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu

  1. Chủ đầu tư có thể liên hệ trực tiếp đến công ty hoặc đơn vị thi công nhà mà bạn định thuê để xin thông tin về hồ sơ năng lực của đơn vị đó
  2. Dành thời gian để khảo sát các công trình xây dựng mà đơn vị thực hiện trước đó. Từ đó có những đánh giá sơ bộ về khả năng của đơn vị thi công.
  3. Nhà thầu lựa chọn phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp và được nhà nước công nhận.
  4. Khi đã có danh sách các đơn vị nhà thầu. Chủ nhà có thể  cân nhắc đến yếu tố chi phí. Chủ đầu tư chủ động cung cấp bản vẽ kiến trúc và bản vẽ kết cấu của ngôi nhà để được nhà thầu tính toán và gửi bản báo giá thi công nhà ở
  5. Sau khi thống nhất về giá cả thi công với nhà thầu thì chủ đầu tư sẽ tiến hành ký hợp đồng xây nhà.

Thiết kế và xây dựng kết cấu công trình

Thiết kếvà xây dựng kết cấu công trình

Bản vẽ kết cầu công trình giúp cho quá trình thi công nhà trở nên dễ dàng hơn

Thiết kế kết cấu có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng, độ bền lâu của công trình xây dựng. Sau khi đã có đầy đủ thông tin về diện tích mặt bằng, ý tưởng thiết kế. Lức này kiến trúc sư sẽ bắt vào làm việc để có những bản vẽ kết cấu: Bản vẽ chi tiết thể hiện các hạng mục thi công. Bên cạnh đó họ cũng sẽ chú thích các lưu ý và kĩ thuật thi công cho từng hạng mục khó giúp đội ngũ thi công dễ dàng hơn khi xử lí công việc.

Thiết kế chi tiết điện, nước, nội thất

Thiết kế chi tiết điện, nước, nội thất

Hệ thống đường dây điện và đường ống nước bên trong ngôi nhà đều được thể hiện trong bản vẽ điện nước

Đối với bản vẽ điện nước, chủ đầu tư phải cung cấp cho đơn vị thi công trước ngày khởi công. Trong khi đó Bản vẽ 3D chi tiết, phối cảnh nội ngoại thất có thể bổ sung trong quá trình thi công hoàn thiện dự án.

Ký hợp đồng thi công với nhà thầu

Ký hợp đồng thi công với nhà thầu

Kí kết hợp đồng là một hình thức cam kết quyền lợi và trách nhiệm của cả 2 bên

Trong hợp đồng thi công, Chủ đầu tư và nhà thầu cần thống nhất rõ các điều khoản trong hợp đồng gồm có:

  • Tiến độ thực hiện dự án
  • Chất lượng vật tư
  • Giá trị hợp đồng
  • Tiến độ thanh toán
  • Khoản phí phát sinh và cách giải quyết
  • Chế độ giám sát
  • Phạt vi phạm hợp đồng
  • Bảo hành

Các hình thức hợp đồng

  • Hợp đồng khoán thi công trọn gói

Chủ nhà sẽ không cần bận tâm nhiều vì có nhà thầu lo từ A đến Z, chìa khóa trao tay, không lo phát sinh thêm chi phí do tất cả đã được thỏa thuận khi ký kết hợp đồng. Nhược điểm của loại hình này là chi phí cao hơn và ngôi nhà xây nên có thể không được như mong muốn của chủ đầu tư

  • Hợp đồng khoán thi công phần thô và nhân công hoàn thiện

Theo cách này thì chủ nhà chọn vật tư hoàn thiện theo ý muốn, sở thích về chất liệu, hình dáng, màu sắc… Bù lại thì sẽ gây mất thời gian, công sức để tìm hiểu, đi mua vật tư và có thể chậm trễ thời gian do phối hợp với nhà thầu không tốt giữa thi công và cung ứng vật tư.

  • Hợp đồng Khoán nhân công

Theo cách này Chủ đầu tư sẽ tiết kiệm chi phí nhiều nhất nhưng bù lại chủ nhà phải bỏ nhiều công sức nhất,chủ động trong việc cung cấp vật liệu cho nhân công xây dựng. Chủ đầu tư phải am hiểu về thi công xây dựng để có thể chỉ đạo và giám sát.

Kiểm tra lại các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng lại lần cuối để đảm bảo khi tiến hành thi công, mọi việc sẽ diễn ra đúng trình tự, không còn gì sai sót, vướng mắc.

Thi công các hạng mục

Thi công nhà

Kiểm tra lại tất cả các loại giấy tờ trươc khi thi công

Để quá trình thi công diễn ra suôn sẻ đơn vị thi công nên kiểm tra lại tất cả các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng lại lần cuối để đảm bảo khi tiến hành thi công, mọi việc sẽ diễn ra đúng trình tự, không còn gì sai sót, vướng mắc.

Thông báo ngày khởi công xây nhà

Theo quy định chủ nhà – Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thông báo ngày khởi công đến cơ quan chức năng cấp phép xây dựng trước 7 ngày.

Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận

Trước khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng nhà liền kề như nhà lô phố. Nhà thầu xây dựng phải lập hồ sơ hiện trạng của các nhà liền kề làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi trong quá trình thi công nhà ở có thể gây ra hư hỏng cho các nhà lân cận.Hồ sơ hiện trạng sau khi khảo sát phải có được sự xác nhận của các bên liên quan.

Giám sát thi công

Người giám sát có nhiệm vụ đảm bảo cho các công đoạn thi công các hạng mục được thực hiện đúng theo quy trình kỹ thuật và tiêu chuẩn thiết kế. Người giám sát có kinh nghiệm và chuyên môn cao còn có thể tư vấn cho chủ nhà và đơn vị thi công các cách để tối ưu hóa chi phí, sử dụng và quản lý vật tư hiệu quả nhất.

Theo đó, chủ nhà có thể tự giám sát quá trình xây dựng và thi công hoặc thuê các đơn vị có trình độ giám sát tốt.

Người giám sát phải có nhật ký thi công, được các bên liên quan kiểm định sau mỗi giai đoạn thi công hạng mục hoàn thành.

  • Nhật ký thi công: là tài liệu ghi lại các tình hình làm việc, sử dụng vật tư tại công trình theo hàng ngày giúp chủ nhà có thể theo dõi được tiến độ của công trình

Thi công xây thô

Thi công xây thô

Thi công nhà ở là công đoạn chính để tạo hình và phần khung cho ngôi nhà

  • Thi công Móng nhà: Đào đất – lắp ghép ván khuôn móng – gia công cốp pha, cốt thép – đổ bê tông – đắp đất.
  • Thi công khung nhà: Lắp ghép ván khuôn – Gia công cốt pha, cốt thép – Đổ bê tông cột, sàn, dầm – Xây tô – Cán nền
  • Thi công mái: Lắp đặt và dựng khung xà gỗ, lợp mái.
  • Lắp đặt các khung bao cửa chính, cửa sổ
  • Lắp đặt hộp kỹ thuật
  • Bao gồm các hệ thống đường ống: điện, nước, mạng, cáp.

Lắp đặt thiết bị và hoàn thiện

Lắp đặt thiết bị và hoàn thiện

Không gian ngôi nhà đã được lắp đặt các thiết bị cơ bản

  1. Bả matit, thạch cao và sơn phủ chống thấm và sơn tường nhà.
  2. Thi công trần thạch cao
  3. Ốp lát gạch, đá hoa trang trí, lát nền nhà, ốp đá trang trí nhà vệ sinh
  4. Lắp đặt cửa trên phần khung có sẵn
  5. Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can ban công logia của ngôi nhà
  6. Ốp đá cầu thang, bàn bếp
  7. Lắp đặt các thiết bị điện như công tắc, ổ cắm, cổng chờ mạng, dây cáp.
  8. Lắp đặt hệ thống đèn điện chiếu sáng, trang trí
  9. Lắp đặt các thiết bị nhà vệ sinh: Bồn tắm, bình nóng lạnh, gương, vòi nước, vòi sen, bệ xí, chậu rửa tay…
  10. Lắp đặt các thiết bị nội thất nhà bếp: Tủ lạnh, tủ bếp, máy lọc nước, hút mùi, bếp điện…

Nghiệm thu và bàn giao nhà

Sau khi đã hoàn thiện ngôi nhà nhà thầu sẽ tiến hành dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại các hồ sơ và giấy tờ liên quan cho chủ đầu tư. Chủ nhà tiến hành nghiệm thu dự án, yêu cầu bảo trì các vị trí chưa hài lòng. Công trình sau khi được bàn giao nghiệm thu phải được xây dựng và lắp đặt thiết bị hoàn chỉnh, đạt yêu cầu thì chủ đầu tư mới nên ký kết các giấy tờ nghiệm thu.

Chủ nhà quyết toán tiền theo hợp đồng đã được kí kết trước khi thi công dự án. Sau khi đã bàn giao nhà để đưa vào sử dụng, nhà thầu thi công phải đảm bảo đầy đủ trách nhiệm bảo hành công trình với chủ đầu tư như đã kí kết trong hợp đồng.

Kết Luận

Để xây dựng lên một ngôi nhà thực sự là một quá trình lâu dài và đòi hỏi sự cẩn thận tỉ mỉ trong việc thi công trong từng hạng mục xây dựng. Tuổi thọ sử dụng lâu dài và có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày của chủ nhà. Vậy nên tốt nhất nếu như chủ nhà chưa có nhiều kinh nghiệm xây nhà có thể thua ngoài những đơn vị thiết kế và thi công nhà ở trọn gói. Hãy khảo sát sát kĩ các đơn vị mà chủ nhà định thuê để tránh tiền mất tật mang không đáng có. Hi vọng thông qua bài tiết này bạn sẽ có thêm nhiều kiến thức hữu ích cũng như có định hướng rõ ràng trong việc thiết kế nhà ở trong tương lai.

 

Cẩm nang xây dựngQuy trình xây dựng

các bước xây nhàquy trình xây nhàxây nhà trọn gói

Comments are disabled.